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2017/07/21

不動産の交換⑯

当事者か等価と認識すれば「交換」は成立する 現実の「不動産交換」では、客観的地価が違う物件同士を交換することがしばしばあります。しかし、たとえ客観的地価に大きな差があっても、当事者が特別の利害関係になく、互いに等価と認識していれば、税法上「交換」は成立します。 例えば、隣地の土地を取得することによって、現在所有している土地の価値が大幅に上がるという場合、客観的に不等価であっても、そこには合理的理由があります。 ただし、親族等、特殊な関係がないことが条件です。親族や、特殊な関係の者同士の場合には、たとえ双方が等価だと認識しても、贈与や特別な利益供与があったのではないか、と疑問視されることになります。   大阪で税理士事務所をお探しなら、大阪西区を拠点に全国の会社様の税務を担当している【日本経営支援税理士事務所】にお任せ下さい。   ...

2017/07/20

不動産の交換⑮

ポイント6 等価または差額が20%以内であること②   「交換」にあたってはお互いに相手の物件の価格を見た上で行ないますが、例えば、自分の所有している土地に1億円の価値があるとして、これを1億2,000万円の土地と交換しようとすれば、2,000万円の価格差があるのは誰にでもわかります。そこで相手側は「交換」の際に2,000万円の差金を要求してきます。この価格差は通常、不動産鑑定士など専門家によって計算されます。 例えば今、第三者間で甲地(適正価格1,200万円)と、乙地(適正価格2,000万円)を交換差金なしで交換した場合、二つの土地の価格差は800万円。「両物件の価格差が高いほうの20%を超えないこと」という要件に照らし合わせれば、甲地と乙地の価格差800万円は高いほう、つまり乙地の40%=800万円となり、基準の20%をはるかに上回るということになりま...

2017/07/18

不動産の交換⑭

ポイント6 等価または差額が20%以内であること①   税法上、「不動産交換」が認められるためには、等価または差額が20%以内であることが必要です。では、等価というのは何を基準としたものかというと、原則として時価をもって算定しますが、この「時価」をどうとらえるかが問題になります。当事者間のトラブルの多くも、この点にあるのがほとんどです。 しかし、「不動産交換」では等価という場合はごくまれで、むしろ等価などというケースはあり得ないといっていいと思います。ほとんどが価格差のある物件の交換になります。もちろん、物件の価格差は交換する者の価値観によります。たとえ所有している物件が一億円の価値があるとしても、どうしても欲しい物件であれば5,000万円の物件と交換する、ということも十分考えられます。それでも交換条件に差がありすぎるという時には、両物件の価格差を差金とい...

2017/07/14

不動産の交換⑬

特例は当事者各人に適用される   交換後、「交換」によって取得した不動産は交換前と同じ用途に供することが、「交換」を成立させる要件になります。この点についてはすでに書かせて頂きましたが、これは本人が同一の用途に供すればいいという意味で、相手方が交換前と同一の用途に供さなくても、「交換」は成立します。 つまり「同一の用途に供する」という要件は、交換の当事者双方に一律に適用されるというのではありません。特例の適用を受けようとする者ごとに、交換の当事者各人に適用されるということです。 例えば、AさんとBさんの間で「不動産交換」が成立。その後Aさんは、取得した不動産を交換前と同じ用途に供したとし、一方のBさんは同一の用途に供しなかった場合。この場合、Aさんは「交換」の要件を満たしており、税法上「交換」は成立し、特例を受けることができますが、Bさんは同一の用途に供し...

2017/07/12

不動産の交換⑫

ポイント5 交換後は同一の用途に供すること   交換後、同一の用途に供することというのも、「交換」の特例を受けるための要件の―つになります。例えば、建物であれば店舗を交換した場合は交換後に再び店舗として、土地なら宅地を交換した後、宅地として使用しなければならないことになります。 それでは、店舗用建物と倉庫として使われていた建物を交換した場合の取り扱いは、このままの状態では、同一の用途に供したことにならないのは明らかです。しかし、交換した倉庫を改造すれば、これは「交換」として認められます。 ただし、注意しなければならないのは、改造する時期が限定されていることです。個人では、「交換」した翌年の3月15日まで、法人では「交換」の日が属する事業年度の確定申告書の提出期限までに店舗として使用しなければなりません。これがリミットになります。しかし、法人の場合は同...

2017/07/10

不動産の交換⑪

ポイント4 同じ種類の資産同士の「交換」であること   土地と土地付き建物の「交換」は認められない 次に同種類の資産の「交換」という要件です。これは土地と土地(借地権も含む、)建物と建物、というように、同じ種類の資産同士なら「交換」が認められるということです。借地権・底地の場合も同種類になるため「交換」が可能ですが、土地と建物の「交換」は認められません。 一般に多いのは土地と土地、建物と建物の交換ですが、土地と土地付き建物の場合は「交換」が認められません。この場合、建物が価格の20%以内であれば成立します。   大阪の税理士事務所【日本経営支援税理士事務所】です!   大阪で税理士事務所をお探しなら、大阪西区を拠点に全国の会社様の税務を担当している【日本経営支援税理士事務所】にお任せ下さい。 &nbs...

2017/07/07

不動産の交換⑩

税務署の判断のポイント 購入の事業計画、稟議書、借入申込書、役員会議の議事録等を調査します。その際、判定の基準として、次のような点を問題にします。 ①「交換」の相手方が、その資産を取得した後、「交換」によって譲渡するまでの期間の長短。ただし、一年以上であればいいということではない。 ②「交換」の相手方が、その資産を使用して収益をあげたことがあるかどうか。また、その使用収益の目的並びに収益を得ていた期間 ③その資産の規模、構造、所在位置など、並びに相手方の業種、業態、経営規模または生活状態等との関連 いずれにしても、相手方が「交換」の目的で取得したのかどうかについては、十分な調査ができない場合がほとんどです。自分は要件を満たしているのに、相手方が満たしていなかったばかりに「不動産交換」が成立せず、課税の対象となるのではたまったものではありません。場合によっては、...

2017/07/05

不動産の交換⑨

ポイント3 交換のために取得したものでないこと   交換する相手方の資産が、「交換」のために取得したものでないことも条件の―つです。仮に「交換」のために取得した資産の「交換」を認めてしまえば、最終的に「買換え制度」と同じ結果となってしまうからです。この要件も一見、簡単なようにみえて実は大変むずかしいといえます。問題になってくるのは、相手方がはたして「交換」を目的としてその資産を取得したかどうかの判断です。 通常、個人または法人が以前から所有していたものなら、特に問題はありません。しかし、相手方が不動産会社、建築会社、あるいは所有期間が短い(最低一年以上は必要、)所有目的が不明確な場合は要注意です。というのも、「交換」をするために取得したのではないか、と疑問視されてしまうからです。特に相手方が不動産会社、建築会社の場合には本社、工場、事務所等の自社使用のため...

2017/07/03

不動産の交換⑧

取得日の留意点 取得日判定の留意点について書かせて頂きます。 (1)他から取得した資産 資産の引渡しを受けた日。ただし、その資産の譲渡に関する契約の効力発生の日を取得の日とすることもできる。 (2)自分で建設,製造または制作した資産 建設等が完了した日 (3)他に請け負わせて建設等をした資産 資産の引渡しを受けた日 (4)贈与、相続、遺贈により取得した資産 ①その贈与等があった際、時価によりその資産の譲渡があったものとみなされて、贈与者、被相続人、遺贈者に譲渡所得の課税が行なわれている場合 →その贈与等があった日 ②その贈与等があった際、上記①の譲渡所得の課税が行なわれていない場合 →贈与等をした人がその資産を取得した日 (5)時価の1/2より低い価額で取得した資産 その資産を実際に取得した日。ただし、その...