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2017/06/30

不動産の交換⑦

ポイント2 取得時期が1年以上前であること   個人が交換の特例を受けるためには、交換する双方の当事者が一年以上固定資産を所有していることが条件となります。したがって、その固定資産をいつ取得したのかが、この規定を適用する上で重要なポイントとなります。 取得後一年以上経過しているかどうかは、登記簿を見れば確認できます。税法上、取得日の判定が引渡し日、通常は所有権移転登記がされた日ということで判定すれば、登記簿に記載されており確認できます。 また、相続などの場合には、相続した時点が取得時期ではありません。被相続人の取得期間を引き継ぐことになるので、通常は交換が可能になります。     大阪の税理士事務所【日本経営支援税理士事務所】です!   大阪で税理士事務所をお探しなら、大阪西区を拠点に全国の...

2017/06/28

不動産の交換⑥

ポイント1 固定資産同士の「不動産交換」であること 相手の物件は本当に「固定資産」か?   まず、交換するものが固定資産であるということですが、土地は通常固定資産の中に含まれます。一般には個人が土地を持っていれば固定資産にあたり、交換可能と考えます。しかし必ずしも「交換」できるとは限らないから要注意です。というのも交換する相手が不動産会社や建築業者の場合には、同じ土地であっても固定資産の範疇には入らないからです。個人の場合、不動産は固有の財産であり商品ではありません。固定資産ということができます。 しかし、不動産会社や建築業者にとって土地は商品。食品や衣料品を売って利益を得るのと同じ商品で、売却を目的としています。固定資産とはいうことができません。したがって、一方が固定資産であっても相手が不動産会社、建築業者、ディベロッパーである場合には、「交換」は...

2017/06/26

不動産の交換⑤

以前の記事にも書かせて頂きましたが、税法上「不動産交換」を成立させるためには、以下のような要件を満たす必要があります。 ①自分が所有している資産および交換する相手方の資産がともに固定資産であること ②自分が所有している資産および交換する相手方の資産が一年以上所有していたものであること ③「交換」のために取得したものでないこと ④土地と土地、建物と建物、というように、同じ種類の資産の「交換」であること ⑤交換後、交換前と同じ用途に供すること。ただし、相手方が交換後同じ用途に供したかどうかは問題にならない ⑥「不動産交換」によって差金が出た場合、両物件の価格差が高いほうの20%を超えないこと   改めてこうして並べてみるとこの6つの要件が一見簡単なもののように思えます。しかし、実務上の様々な問題もこうした要件を満たしているかどうか、とい...

2017/06/23

不動産の交換④

意外にむずかしい身内どうしの「交換」②   税法では、合理的理由に基づいて第三者同士が互いに必要を認めあって成立させた交換であれば、客観的価格にこだわらず「交換」を認め、課税しないという立場を取っています。 しかし逆に、第三者間ではない身内の取引に関しでは、税務当局も厳しい目を光らせます。たとえば、親子同士、オーナー社長とその会社、特殊関係人の間の不動産の交換などそうです。同じ『不動産交換』であっても、第三者間のものであれば互いに利害が対立し、合理的理由をもって取引がされますので、税務当局がクレームをつける余地もありません。 しかし、身内の間での「不動産交換」となると話は別です。そこに贈与や特別な利益のからんだ意図がある、と考えられるからです。身内の間での「不動産交換」を成立させるためには、客観的価額、不動産鑑定士の評価による鑑定価格、路線価格に基づく相続...

2017/06/22

不動産の交換③

意外にむずかしい身内どうしの「交換」① 「不動産交換」という経済取引は本来、有償契約です。お金の授受こそないものの、自分の土地を売って他の土地を購入する行為です。 ただ現金が動かないだけのことです。代金の決済を現金ではなく物でする。お金の代わりに、物で売却代金をもらうのですから、現実に売買の代金が動かなかったとしてもこれは当然法律の上では「売買」にあたります。つまり譲渡です。 その証拠に「不動産交換」においても一般の売買同様、不動産取得税、登録免許税などの諸費用がかかります。しかし、こうした「不動産交換」は必要に迫られて行なう場合がほとんどで、しかも一定の要件を満たしていれば、現金の受渡しがないため譲渡税を支払う担税能力がないということから、『不動産交換』の特例が適用され非課税になるわけです。これが税法でいうところの「不動産交換」です。   大阪の税...

2017/06/20

不動産の交換②

建物かある土地を交換する場合の注意点 土地に建物がある場合、その土地を交換するケースとして次の2つが考えられます。 (l)交換の当事者双方に土地・建物がある場合 (2)交換の当事者のうち、一方は土地・建物があり、他方は土地のみを有する場合   (1) (2)いずれの場合にも,土地は土地と,建物は建物との交換((2)の場合には建物は単独で売買)であることを注意しなければなりません。交換の特例は,あくまでも同じ種類の固定資産でなければ適用できません。 なので、(1)の場合は土地と建物との合計額で20%の判定をすることはできません。また、土地の交換を成立させるために、建物の金額で調整すると建物の価額としての適正額を超える部分は土地の交換差金とされてしまいます。 つまり、建物付きの土地の場合には、土地と建物という2つの固定資産に分解することが必要...

2017/06/19

不動産の交換①

「不動産交換」成立のためにクリアすべき6つのポイント 不動産交換を成立させるためには、次のような税務上の要件が必要になってきます。 ①同じ種類の資産(例えば土地と土地(借地権も含む)、建物と建物)の交換であること ②相手方が一年以上所有している資産であること ③「不動産交換」のために取得したものでないこと ④棚卸資産ではない固定資産であること ⑤交換前と同一の用途に供すること ⑥交換差金が生まれた場合、両物件の高いほうの20%を超えないこと   見切り発車の「交換」は大事故のもとになります。   以上の条件については別記事で詳しく書かせて頂きますが、万が一にも以上の六つのポイントをクリアできなかった場合のリスクは、決して少なくないということだけは肝に銘じておく必要があります。例えば、後日、税務調査を受けた...

2017/06/16

タワーマンションの固定資産税の見直し

高さ60m超の超高層建築物のうち、複数の階に住戸がある“居住用高層建築物”については、一棟全体の固定資産税額を各区分所有者に按分する際に専有部分の床面積を補正することされました。 この場合の“階層別専有床面積補正率”は,1階を“100”とし,1階上がるごとに“10/39”を加えた数値です。例えば、40階だと補正率は110(100+10/39×39)となります。1階ごとに税額が0.25%程度増減することになります。また、区分所有者全員の申し出により、任意の割合で一棟全体の税額を按分することも可能です。例えば、不動産業者が物件の販売契約時等に購入者に同意を得て行うといったことが想定しているようです。 ※都市計画税や不動産取得税にも同様の改正措置がとられます。 適用時期は、平成30年から新たに課税される居住用超高層建築物に適用です。ただし、平成29年4月1日前に売買契約が締結された...

2017/06/14

高額特定資産の特例と非課税仕入れ

高額特定資産とは、棚卸資産及び調整対象固定資産のうち、一の取引の単位につき、税抜1,000万円以上のものをいいます。事業者免税点制度及び簡易課税制度の適用を受けていない事業者が、28年4月1日以後に高額特定資産の課税仕入れ等をした場合には、その取得した日の属する課税期間以後3年間、免税事業者及び簡易課税の適用が制限されます。 この高額特定資産の取得に係る納税義務の免除の特例は、高額特定資産の 課税仕入れ等を行った場合に適用されるため、もちろん非課税仕入れを行う場合には、この特例による制限を受けることはありません。 例えば、土地の売買を事業とする不動産業者が、販売用として1,000万円以上の土地を取得したとすると棚卸資産として高額特定資産に該当しますが、土地の譲渡・貸付けは,消費税法上非課税取引に該当します。つまり、土地の取得は課税仕入れではないので高額特定資産の取得であったとし...

2017/06/12

教育資金一括贈与と電子媒体

  平成29年度改正において、教育資金一括贈与に係る贈与税非課税措置が見直され、今年6月1日から教育資金に払い出した領収書等を電子媒体で提供可能となっております。 平成25年4月1日から31年3月31日までの間に、30歳未満の受贈者が教育資金に充てるため、金融機関等との一定の契約により、受贈者の直系尊属から付与された信託受益権又は金銭等の価額のうち受贈者1人につき1,500万円までは贈与税が非課税となります。 現行上、受贈者は支払った教育資金に係る領収書等を書面(原則として原本)により金融機関に提出していますが、29年6月1日以降に金融機関へ提出する書類はインターネットやスマートフォン等のアプリなど金融機関が指定する方法で提供できます。金融機関に足を運ばなくても、ネット等経由で提出することが可能となるなど、受贈者から金融機関への提出方法の選択肢が広がっております...
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